La sous-location

La sous-location est un contrat de bail qui lie le locataire principal au sous-locataire. La sous-location est légale, mais doit impérativement être annoncée au bailleur. L'article 262 al. 2 du Code des Obligations (CO) prévoit que le bailleur ne peut refuser son consentement que s'il existe de justes motifs tels que :

  1. si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location
  2. si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives
  3. si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.

Même si ce dernier donne son accord, il ne reconnaît pas pour autant le sous-locataire car aucun contrat ne les lie. En d'autres termes, le sous-locataire est toléré par le bailleur et, vis-à-vis de ce dernier, c'est le locataire qui assume tous les risques liés à la location (déprédations et versement du loyer notamment).

Si la sous-location n'est pas annoncée au bailleur, le locataire s'expose au risque, et par conséquent son sous-locataire également, d'une résiliation anticipée du contrat de bail principal, et ceci moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 257f al.3 CO). Toutefois, le bailleur qui apprend fortuitement l'existence d'une sous-location doit préalablement manifester son refus par écrit en sommant le locataire à se conformer aux exigences légales. Si la majoration de loyer est excessive, la résiliation extraordinaire par le bailleur sera autorisée sans qu'il ait à fournir la preuve du caractère insupportable du maintien du bail (art. 266g al.1 et 262 al.2 let. c CO). La majoration est excessive si le sous-loyer dépasse de plus de 20 % le montant du loyer effectif, compte tenu de la valeur de l'aménagement. Un avenant au contrat de bail pour la location séparée du mobilier est illégal.

Le locataire doit en principe rendre vraisemblable qu'il a l'intention de réintégrer personnellement le logement à l'avenir et qu'il ne s'agit donc pas d'un transfert de locataire effectué de façon déguisée. Le législateur a également tenu à ce que le locataire ne profite pas de la sous-location pour s'enrichir et contribuer ainsi à une hausse artificielle des loyers.

Il est fortement recommandé que tout sous-locataire s'assure, avant de contracter avec le locataire, que le bailleur a donné son consentement. Il se prémunira d'une part d'une résiliation anticipée du bail principal et d'autre part d'être victime d'un abus.


Questions fréquentes

Q : Dois-je souscrire à une assurance Responsabilité Civile (RC) lorsque je suis sous-locataire?

R :  Oui, il est recommandé d'avoir une telle assurance, même si le locataire est censé en avoir une.

Q : Le locataire me demande de lui verser une garantie de deux mois de loyer en espèces, est-ce juste?

R :  La garantie peut être équivalente à trois mois de loyer au maximum, mais elle ne doit jamais être versée en cash. La garantie sera bloquée sur un compte bancaire spécial.

Q : En quoi la sous-location peut présenter des inconvénients majeurs pour le bailleur?

R :  S'il y a sur-occupation du bien sous-loué, si le locataire n'est manifestement plus en mesure de s'acquitter du montant du loyer ou si le sous-locataire fait un autre usage du logement (salon de massage par exemple).

Q : Durant le bail, un problème concernant un point non mentionné dans le contrat de sous-location survient. Qu'est-ce qui s'applique?

R :  Si un point n'est pas mentionné clairement dans le contrat, il faudra se référer aux Conditions Générales et Règles et Usages Locatifs en vigueur dans le canton concerné.

Q : Quel est le délai usuel de résiliation pour la sous-location?

R :  Généralement, le préavis de résiliation usuel est de 3 mois pour la fin du contrat, mais très souvent, une sous-location étant généralement de courte durée, un délai de résiliation d'un mois pour la fin d'un mois est convenu entre les parties et indiqué dans le contrat de sous-location.